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00元/平方米,主力户型80平方米左右,据说实际使用面积有100多平方米。 “我身边没带那么多意向金。”见记者犹豫,小曲连忙劝说,可以向领导请示,少交点也可以,“今天交意向金,下午还有抽奖活动,开盘当天每平方米便宜500元,意向金可以退。” “这批卖得好,可能还会加推,但房源总体不多了,价格也可能会提高点。最好今天能定下来。我们随时可能开盘。”小曲一波又一波的营销“攻势”毫不放松。 记者在售楼现场待的3个小时里,激情营销声此起彼伏,小曲见记者始终定不下来,便留下名片,接待另一组客户去了。 大砍价,引来中介抢客源 样本楼盘:郡原九衡公寓 最近,九衡公寓和某电商搞起了砍价团购活动,参加的人数越多,价格越低。上周末,记者来到了位于良渚的现场,远远地就可以看见九衡公寓“今年买,今年住”大型广告牌。售楼处外,摆放着此次砍价活动的易拉宝,不少意向购房者们都围拢在看活动细则。 在现场,几乎和来访客户数量差不多的,是各家中介机构的经纪人,他们非常热情地拉着来访人员介绍此次活动。 盛世管家的经纪人小沈,也非常热情地凑到记者跟前,邀请我去参观一下样板房。 “不是一家电商在搞的这次砍价活动吗?在盛世管家买,也可以吗?”记者提出疑问。 “当然可以,我们正是配合电商的分销商,这里不止有我们一家中介,华邦的也有。”小沈说,只要选到合适的房源,价格都可以参照此次砍价活动的来。 在园区内,记者看到,九衡公寓的外立面基本已经落成,小沈说,今年十月就能交房,预计这次活动之后的价格10000元/平方米以下。 在余杭房产信息网上记者看到,九衡公寓在2010年年底开盘,已售386套,还有368套未售。 去年8月,昆仑天籁起价9999元/平方米开盘,成为杭州主城区首个降到万元以下的楼盘,尽管只有一套,尽管很多人都说这个是噱头,不过在房价意义上是重大的。如今,就在城北,石祥路过去一点,方正把起价定在了9980元/平方米,而且不止一套。 如果拿上一张杭州地图,你就可以发现,城西北的良渚,城北的桥西、丁桥,城东的下沙、九堡,城南的滨江,都已经陷入如火如荼的价格战中,其激烈程度比去年来的更甚。 按照通常的惯例是,一个板块内的某楼盘降价了,旁边的楼盘为了抢客源,一定也会推出让利活动,之前顺发和名城的肉搏,已经充分验证了这一点。 和方正荷塘月色相隔不远的华盛达阅城,据说已经有60多位老业主前来施加压力,怕阅城也跟着加入价格战,阅城的营销总监告诉记者,目前还没有降价打算。记者查了一下阅城的销售记录,阅城去年8月开出369套住宅,已售156套。 位于金沙湖板块的龙湖滟澜山,其周边在售的住宅楼盘有德信中外公寓,其销售负责人说,目前中外公寓的均价在15000元/平方米左右,“再降价的事情,现在还没有。” 同样,和九衡公寓相邻的玉都枫景和美都望城,目前也明确表示,暂时没有调价计划。 “暂时不降不代表一直不降,就看开发商到底能承受多少资金压力。”一位身处价格战的开发商坦言,现在不少楼盘还在顾虑,降了之后老业主会来闹事,“真到了后来,即使闹事也会降,不可能看着客户被对方抢去,自己的楼盘没动静。” (2·8~2·14) TOP1 嘉丰公馆 成交量:33套 位置:萧山蜀山街道,萧然西路东侧 在售均价:8858元/m2 TOP2 自在城 成交量:17套 位置:东至通济路,南至金渡北路 在售均价:17223元/m2 TOP3 名城公馆 成交量:16套 位置:东至通益路绿化带,南至规划河道 在售均价:19374元/m2 TOP4 滟澜山 成交量:13套 位置:星河北路与上沙路交汇处西南侧 在售均价:18091元/m2 TOP5 泊林印象 成交量:12套 位置:仁爱路与九乔街交叉口 在售均价:18744元/m2 TOP6 四季华庭 成交量:12套 位置:西靠育才南路,南临规划路 在售均价:13283元/m2 TOP7 戈雅公寓 成交量:11套 位置:闻堰镇万达北路710号 在售均价:11032元/m2 TOP8 积家 成交量:8套 位置:东信大道与浦沿路交叉口 在售均价:25000元/m2 TOP9 昆仑天籁 成交量:7套 位置:丁桥长虹路与丁群路交叉口 在售均价:11915元/m2 TOP10 大世界五金城 成交量:6套 位置:笕丁路168号 在售均价:8770元/m2 本报记者 詹丽华 进入2月中旬,包括万科、保利、金地等在内,很多上市房企开始陆续披露今年1月份销售业绩。已披露的数据并不那么漂亮:金地集团公告显示,其1月份销售面积为3.7万平方米,同比减少66.8%;万科,1月销售面积119万平方米,同比下滑近三成…… 销售持续低迷,房企都在为摆脱这样的状态而努力,营销部门肩上的担子不轻,绿城正在尝试改革销售模式,万科亦在武汉开始尝试新的营销模式。在市场竞争的背后,一定程度上就是营销之道的竞争,而一线房企大多有自己的一套。 特点1:强化感性消费冲动 “大学时候,老师跟我说:营销可以创造需求;上班时候,老板跟我说:乙方是个靠天吃饭的行当。”这是一个地产营销人的自白,后来他说,入行久了自己觉得既不那么乐观也不没那么悲观,“产品决定了销售的出路,营销不过在其中节约成本达到快速去化的目的。” 以金地为例,据说金地旗下项目大多有一个特点:购房者进去之后很想付定金,但出门之后再想又会犹豫要不要付首付。这形象地说明了金地产品的优势容易引发感性消费冲动。这跟其产品特点有关,比如小区景观硬质铺设不多,因为这是视觉比较敏感的地方,用花草植被更容易营造温馨感。不只是金地,这手龙湖一样玩得很溜。 再比如,金地的楼盘样板房里会放一些贴士牌,用感性的语言描述这个生活空间可以带来怎样的生活感受,让购房者在参观的同时不由自主地角色进入。而万科在杭州的几个楼盘样板房也在使用类似的方式,将远景生活引入当下。 看起来都是小细节,但据说有助于提高看房之后的下单率。 特点2:尽可能快的决策速度 去年绝大多数房企的业绩都走“绿”,能完成全年目标业绩的公司屈指可数,保利地产是其中一家,全年签约金额超过732亿元,实现了业绩10.69%增长。 问保利的合作团队,如果只能总结一条营销制胜法则,会是什么?对方毫不犹豫地说了三个字:“决策快。” 2011年杭州商品房销售套数第一名就是保利湾天地,成交1963套,一骑绝尘。去年保利在杭州市场上销售额超过30亿,有一半以上来自这个项目,为什么卖得这么好?得益于保利策划的“千人大团购”,最终以“起价7280元/平方米,均价8900元/平方米”的价格放盘,为整个下沙沿江板块重新定价。 这场声势浩大的营销策划案花了多少时间?保利方面的说法是:不超过5天,从创意到执行,其中包括报总部审批的整个流程。5天是一个什么概念呢?一家中等规模的房企策划一个营销活动,可能走个流程都不止5天。 特点3:严格执行价格保密 很多营销人都说,卖房子最直接、有效的办法就是定一个好的价格。但什么样的价格才算“好”?有一个最简单的判断标准,就是比所有人的预期都要低,包括销售人员。 很多预定率高的楼盘对开盘价格是严格保密的,正式开盘前,别说销售员不知道,连公司中层都不知道。“只有当卖房子的人都觉得这是一个非常值得买的价格的时候,他才能最大程度的、真诚的把这种感觉传达给客户。”一位营销老总说,特别是在目前的市场上,很多楼盘开始做通路营销,价格保密就更为重要,因为一旦风声走漏,竞争对手很容易抢走你的预定量。 通路营销,就是一二手联动,是目前很多一线房企采用的手法。房源不仅在一手市场上销售,同时通过二手房中介公司进行销售。营销老总们毫不讳言这对开发商来说是“下策,但面对资金压力的时候你也没有更好办法”。 本周杭州仍然维持平稳成交,各城区的预定和成交都没太大变化。但记者在跑盘中,观察到目前市场上只要有低价房源推出,就会引起一阵骚动。 上周我们迎来了两个以低价入市的楼盘,结果是:荷塘月色160套特价房一周吸引了600余组客户办理预约登记,大大超出开发商的预计;滟澜山则在开盘那天,总共105套房源,当晚被预定一空。如此小范围的购房潮,虽然只是由低单价引起,但别小看这波购房潮:首先它释放了刚需市场庞大的信号;其次,对于各自楼盘所在的板块,龙湖和方正的定价显然会对之后开盘楼盘的定价产生不小影响。 孙晨 本报记者 金歆 在杭州市地税局发布的一则欠税公告中,16家欠税企业被曝光。这16家企业,大部分是房地产企业,最多的一家欠税单位,共欠了约2481万元。记者了解到,自打欠税企业名单曝光过后,至昨日截稿时,只有一家房企已经将所欠税金全部缴清。 不少欠税大户,本报曾报道其“前科” 在这份欠税清册中,记者看到,其中有七家公司的欠税金额在1000万元以上,所有16家公司的欠税总额达到了约1.7亿元。欠税最多的前三家分别是浙江百家乐房地产开发有限公司、杭州金星房地产开发有限公司和杭州瑞达实业投资有限公司,欠税总额分别为2481万元、2397万元、2006万元。 在这份名单中,可以发现不少本报曾报道过的老面孔。杭州金星房地产开发有限公司,是余杭西城时代家园的开发商,从2008年至今,该公司曾有五次股权转让,法人代表也经历了四次变更(详见本报2012年1月19日报道)。 杭州华达房地产开发有限公司,共欠税金约445万元,包括个人所得税,营业税,城建税和土地增值税。这家瓶窑的公司,曾经利用他人名义,骗取银行贷款,一位曾向本报投诉的张女士(化名)表示,华达房产在她不知情的情况下,利用她的名义买下了7套房子(详见本报2011年1月13日报道)。 杭州绿园房地产开发有限公司,共欠税金约1919万元,排名第四位。这家公司,正是城北楼盘宜家时代的开发商。在2009年,该楼盘曾面临开发商资金链断裂而停工、延期交房的问题(详见本报2009年7月23日报道)。 欠税原因,各有说法 欠税排名第一的浙江百家乐房地产开发有限公司,是百家乐西园的开发商,据余杭房地产信息网显示,该开发商开发的西园项目目前还有139套可售房源。 记者联系上了该项目的营销总监商宏杰,他告诉记者,这部分税金公司曾办过缓交,预计会在这个月或下个月缴清。 欠税排名第三的杭州瑞达实业投资有限公司,所欠税种是营业税,个人所得税,城市维护建设税,城镇土地使用税,印花税,欠税总金额达2006万元。 资料显示,杭州瑞达实业投资有限公司的老板是一位温州泰顺人,曾在杭州临丁路附近开发过杭州温州经济城。颇费一番周折之后,记者才和公司一位负责财务的张先生取得了联系。 张先生告诉记者,去年年底,他已经从公司离职,而这家公司目前已经申请破产,处于停业状态。“公司欠缴税费的事情,好像听说过,财税部门也曾经到公司才催缴过。”张先生说,目前他也联系不上公司的负责人。 这些公司开发了哪些楼盘 根据欠税公司的名单,记者也调查了这些开发商曾经开发过和正在开发中的楼盘,如果想购买这些房源的购房者,可能得多留个心眼,以免给自己造成不必要的损失。 欠税企业 开发楼盘 欠税金额(万元) 浙江百家乐房地产开发有限公司 西园 2481 杭州金星房地产开发有限公司 西城时代家园 2398 杭州瑞达实业投资有限公司 杭州温州经济城 2006 杭州绿园房地产开发有限公司 宜家时代 1919 临安三佳房地产开发有限公司 檀溪别墅、筑境花园 1580 临安商城房地产开发有限公司 临安商场 1191 杭州景园房地产开发有限公司 香槟之约 780 杭州联升房地产开发有限公司 千禧百福购物中心 741 杭州宏厦房地产开发有限公司 香洲里、西溪锦园 553 杭州大禹房地产开发有限公司 御景城 470 杭州华达房地产开发有限公司 汇观山花园、窑山花园、瑞达城市花苑 445 浙江广通房地产集团有限公司 信义坊等 227 (金歆) 本报讯 2012年寒假新春之际,新湖会青少年全能精英俱乐部冬令营活动再度全面升级,这次活动来到了世界花园之都新加坡,进驻名校私立圣法兰西斯公会学校,全程七天六夜。 新湖会青少年全能精英俱乐部自2010年成立以来,每年寒暑假的冬令营与夏令营活动,一直是新湖会青少年会员们提升自身素养,接轨国际教学体系的一个重要经历。本次冬令营,共有二十余位新湖会的青少年会员在圣法兰西斯公会学校连续就读四天全英文的精英课程,期间的所有教材与教学方式都将与剑桥同步,让孩子们真正体验了剑桥学府的启蒙教育。 主办本次活动的新湖会青少年 新万博mambetx官网
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销售持续低迷,房企都在为摆脱这样的状态而努力,营销部门肩上的担子不轻,绿城正在尝试改革销售模式,万科亦在武汉开始尝试新的营销模式。在市场竞争的背后,一定程度上就是营销之道的竞争,而一线房企大多有自己的一套。 特点1:强化感性消费冲动 “大学时候,老师跟我说:营销可以创造需求;上班时候,老板跟我说:乙方是个靠天吃饭的行当。”这是一个地产营销人的自白,后来他说,入行久了自己觉得既不那么乐观也不没那么悲观,“产品决定了销售的出路,营销不过在其中节约成本达到快速去化的目的。” 以金地为例,据说金地旗下项目大多有一个特点:购房者进去之后很想付定金,但出门之后再想又会犹豫要不要付首付。这形象地说明了金地产品的优势容易引发感性消费冲动。这跟其产品特点有关,比如小区景观硬质铺设不多,因为这是视觉比较敏感的地方,用花草植被更容易营造温馨感。不只是金地,这手龙湖一样玩得很溜。 再比如,金地的楼盘样板房里会放一些贴士牌,用感性的语言描述这个生活空间可以带来怎样的生活感受,让购房者在参观的同时不由自主地角色进入。而万科在杭州的几个楼盘样板房也在使用类似的方式,将远景生活引入当下。 看起来都是小细节,但据说有助于提高看房之后的下单率。 特点2:尽可能快的决策速度 去年绝大多数房企的业绩都走“绿”,能完成全年目标业绩的公司屈指可数,保利地产是其中一家,全年签约金额超过732亿元,实现了业绩10.69%增长。 问保利的合作团队,如果只能总结一条营销制胜法则,会是什么?对方毫不犹豫地说了三个字:“决策快。” 2011年杭州商品房销售套数第一名就是保利湾天地,成交1963套,一骑绝尘。去年保利在杭州市场上销售额超过30亿,有一半以上来自这个项目,为什么卖得这么好?得益于保利策划的“千人大团购”,最终以“起价7280元/平方米,均价8900元/平方米”的价格放盘,为整个下沙沿江板块重新定价。 这场声势浩大的营销策划案花了多少时间?保利方面的说法是:不超过5天,从创意到执行,其中包括报总部审批的整个流程。5天是一个什么概念呢?一家中等规模的房企策划一个营销活动,可能走个流程都不止5天。 特点3:严格执行价格保密 很多营销人都说,卖房子最直接、有效的办法就是定一个好的价格。但什么样的价格才算“好”?有一个最简单的判断标准,就是比所有人的预期都要低,包括销售人员。 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